Accès à la propriété : Les dessous du prêt à taux zéro+...

"Devenez propriétaire, l’Etat vous soutient" : voilà comment s’est engagée la campagne de publicité autour du nouveau prêt à taux zéro ou PTZ+ pour les intimes. Mais que se cache-t-il derrière ce slogan ? Créé à l’origine pour favoriser l’accès à la propriété des petits budgets, la nouvelle forme du prêt à taux zéro se complique : plus aucune condition réglementaire de ressources et un montant déterminé en fonction de la zone géographique notamment. Tout le monde peut désormais "bénéficier" du PTZ+, mais à quel prix ?...

Objectif n°1 : tous égaux devant le prêt

"L’objectif du prêt à taux zéro + (PTZ+) est triple : favoriser l’accession à la propriété d’un maximum de foyers, supprimer à long terme les autres dispositifs trop coûteux pour l’Etat, tel que le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt, et renforcer le pouvoir solvabilisateur du prêt à taux zéro", explique Julien*, conseiller financier au sein d’une banque française (Téléchargez ici le dépliant du PTZ+).

Le PTZ+ est donc fait pour renforcer le pouvoir d’achat en encourageant les ménages, quels que soient leurs revenus annuels, à devenir propriétaire de leur logement. Certaines clauses régulent tout de même le PTZ+ telle que la suivante : les ménages souhaitant y accéder ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Résultat : avec ce nouveau crédit dédié à l’achat immobilier, les ménages pourront devenir propriétaires plus facilement.

Reste une condition tout de même, et pas des moindres : "Il va de soi que le ménage doit être en capacité de rembourser son prêt", souligne Julien. Pourtant, le montant du PTZ+ ne dépend pas des ressources du ménage... "Le montant du PTZ+ sera plus important si le ménage décide d’investir dans du neuf", précise-t-il. Alors que le Programme national de rénovation urbaine (PNRU) a montré toute son importance au cours de l’année 2010, le gouvernement ferait ici l’apologie du "neuf".

PTZ+ pour une sortie de crise ?

Autre caractéristique du PTZ+ : le crédit accordé sera plus élevé dans certaines zones géographiques. "Le territoire a été découpé en quatre zones géographiques, un zonage plus fin que pour l’ancien PTZ qui n’en comptait que trois", explique Julien.

En clair, certaines zones géographiques, telle la région parisienne, seront avantagées par ce dispositif, qui souhaite ainsi résoudre le problème d’une demande de logement trop importante face à une offre trop faible et des prix très élevés. Une mesure qui permettrait, à long terme, d’éviter la montée des prix, en encourageant la diversité des achats immobiliers.

Lors de l’entrée en vigueur de ce nouveau prêt à taux zéro le 1er janvier 2011, le premier ministre, François Fillon, avait annoncé que le PTZ+ serait destiné, selon lui, à "faire passer le taux de propriétaires de 58% à 70%", soit "au dessus de la moyenne européenne". Mais au regard de la crise des subprimes de 2008 à l’origine de la crise économique qui a suivi, certains conseilles financiers estiment dangereux de vouloir privilégier l’investissement immobilier au risque d’un surendettement des ménages. Julien se veut néanmoins rassurant : "En toute logique, cela ne devrait pas arriver. La composition des ménages joue dans la détermination du plafond d’opération, du montant du PTZ+, de la tranche des revenus fiscaux et du profil de remboursement".

Le PTZ+ mieux réglementé que son aîné

Un PTZ à vocation universelle ? Mélanie, 25 ans, commerciale, n’est pas de cet avis : "Le prêt à taux zéro n’est pas la solution pour tout le monde. Il n’est pas fait pour investir dans l’immobilier et pouvoir, par la suite, en tirer profit !". Mélanie a effectivement fait l’expérience de l’aîné du PTZ+, le PTZ tout court. "En 2008, j’ai voulu m’acheter mon propre appartement. J’ai donc fait trois prêts : l’un sur vingt-cinq ans, un autre sur quinze ans, et un prêt à taux zéro de 8.800 euros à rembourser les quatre dernières années".

En effet, le PTZ tout comme le PTZ+ est un prêt complémentaire et ne peut-être perçu de manière exclusive. Un investissement à long terme ? "Non, je souhaitais par la suite le mettre en location", explique Mélanie. A l’époque, personne, pas même son banquier, ne lui a expliqué les conditions exactes de ce prêt : "Au bout de deux ans, c’est en discutant avec un ami que j’ai compris qu’avec ce prêt, je ne pouvais pas mettre mon appartement en location tant que je n’avais pas tout remboursé !", ajoute-t-elle.

Mélanie a donc demandé à sa banque de lui racheter les 8.800 euros du prêt à taux zéro à un taux plus élevé, ce qui lui a été refusé : "Le directeur de la banque en question a estimé qu’il était trop tôt ! J’ai donc été voir une autre banque qui a accepté de racheter la totalité de mes prêts". Ce que Julien confirme : "Le PTZ+ est basé sur le même principe que l’ancien PTZ : il n’est pas fait pour la location mais bien pour l’achat et l’occupation, par le ménage, des locaux".

Un crédit écologique...

Bref, le nouveau PTZ ne cache pas cette particularité qui est la sienne : seules les personnes souhaitant devenir propriétaires pour profiter pleinement de leurs revenus mensuels et occupant leur habitation, pourront bénéficier de ce prêt à taux zéro. Fini donc le règne du propriétaire aux multiples logements.

Enfin, alors que l’achat immobilier d’une propriété neuve à le vent en poupe, le prêt à taux zéro+ se veut avant tout écologique : "Bien que le prêt soit moins important si le client décide d’investir dans de l’ancien, son montant pourra être revu à la hausse en fonction de sa performance énergétique", précise Julien.

Depuis la fin de l’année 2010, les logements anciens doivent désormais montrer patte blanche : grâce au Diagnostic de performance énergétique (DPE), une étiquette allant de A - pour les plus écolo -, à G - pour les mauvais élèves -, l’achat peut finalement se faire dans un souci environnementale. Le PTZ+, un prêt accessible, sociale et écolo ? C’est en tout cas son ambition affichée...

*Dans un souci de confidentialité, le nom de l’intervenant a été modifié.